Nos últimos meses, a Reforma Tributária tem trazido propostas importantes que impactam quem possui imóveis, seja para venda, locação ou valorização patrimonial. Algumas mudanças já aprovadas, outras em tramitação, estão destinadas a alterar a forma de tributação do setor imobiliário, elevando responsabilidades, revisando alíquotas e criando novos mecanismos de controle. Veja abaixo tudo o que se sabe até agora.
O que está sendo proposto
- IBS e CBS sobre locações imobiliárias
Segundo notícias recentes, pessoas físicas que possuem mais de três imóveis alugados e cuja renda anual proveniente de locações ultrapassa R$ 240.000 passarão a pagar os novos tributos instituídos pela Reforma Tributária — o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Isso significa que proprietários que até então operavam fora desse escopo poderão vir a ter obrigações novas, inclusive retenção ou cálculo adicional de tributos sobre as receitas de aluguel. - IVA dual a partir de 2027
A partir de 2027, está prevista a introdução do IVA dual no Brasil, que substituirá diversos tributos federais, estaduais e municipais (como PIS, COFINS, ISS, ICMS, IPI em certas operações), para simplificar o sistema tributário. No setor imobiliário, esse novo IVA dual traz regras próprias, com isenções ou reduções para pequenas locações, para pessoas físicas com poucos imóveis e para imóveis ou locações de pequeno valor. - Redutor social e benefícios para locações residenciais de menor valor
A Receita Federal divulgou que, sob o novo sistema, haverá mecanismos de redutor social que excluem da base de cálculo valores modestos de locação residencial. Por exemplo, aluguéis residenciais até R$ 600 mensais ficarão fora (isenção ou quase isenção) nas regras novas. Também há propostas para descontos ou abatimentos na base de cálculo para imóveis novos ou lotes residenciais, a fim de reduzir o impacto tributário para proprietários de menor porte ou para estimular o setor imobiliário. - Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e CPF dos imóveis
Outro ponto relevante é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que será um inventário nacional obrigatório que vincula imóveis a registros públicos, cartórios, prefeituras, etc. Isso facilita fiscalização, controle de titularidade, avaliação, acompanhamento de movimentações, como compra e venda, transmissão ou alteração patrimonial. Junto com isso, há medidas para que os imóveis passem a ter identificador único (“CPF dos imóveis”), para garantir melhor rastreabilidade. - Atenção ao aumento de alíquotas e redução de benefícios
Locação intermediada por pessoa jurídica, por exemplo, pode ver a alíquota de PIS/Cofins subir de ~3,65% para ~10,6%. Terra Também há preocupação de que alguns benefícios atuais ou isenções sejam reduzidos ou condicionados a cumprimento de certos requisitos legais ou de fiscalização.
Quem será mais afetado
- Proprietários pessoas físicas com muitos imóveis alugados, especialmente mais de três imóveis locados, e com receita anual de aluguel superior a ~R$ 240.000.
- Empresas imobiliárias e pessoas jurídicas que fazem locações, mediadas ou não, e que intermediam aluguéis.
- Quem possui imóveis para investimento ou aluguel residencial de menor porte precisa observar se se enquadra nos redutores sociais ou se será obrigado a recolher IVA quando atingir certos patamares.
- Vendedores de imóveis novos, lotes residenciais ou pessoas que realizam operações de venda de imóveis também terão novas bases de cálculo, deduções ou descontos condicionais.
Como vai funcionar na prática
| Item | Detalhes práticos |
|---|---|
| Entrada em vigor | O IVA dual começará a valer a partir de 2027. |
| Regras transitórias | Período de adaptação entre 2026 para testes e ajustes do sistema. |
| Base de cálculo | Unificação de tributos (federais, estaduais e municipais) para certas operações imobiliárias. Utilização de redutores sociais para pequenas locações ou imóveis de menor valor. |
| Declarações e fiscalização | Com o Cadastro Imobiliário (CIB), mudança de titularidade (CPF do imóvel), dados mais integrados entre cartórios, prefeituras e Receita — haverá maior rastreabilidade. |
| Tributação em aluguéis | Pessoas físicas com até três imóveis locados e renda inferior ao limite definido (ex: R$ 240.000/ano) estarão em regra isentas ou com redutores. Além disso, aluguéis residenciais de valor modesto têm isenção. |
| Alíquotas para pessoas jurídicas ou locações médias/grandes | Possível elevação de alíquotas de PIS/Cofins para aluguéis para pessoas jurídicas; atualização de alíquotas de locação com IVA dual. |
Possíveis impactos e riscos
- Aumento de custo para locatários: Proprietários que tiverem aumento de tributos podem repassar esses custos, tornando aluguéis mais caros.
- Necessidade de estrutura contábil mais robusta: Controlar imóveis, receitas de aluguel, contratos, documentação exigida se tornará mais importante do que nunca.
- Risco fiscal: Quem não fizer declaração correta ou manter registros atualizados poderá ser autuado ou surpreendido com cobranças retroativas.
- Distinção entre pequeno investidor e profissional imobiliário: Obstáculos ou obrigações diferentes para quem lida com aluguéis de poucos imóveis versus quem tem portfólio maior.
O que fazer para se preparar
- Revisar seus contratos de locação — entender valores, rendas, se há cláusulas que permitam reajustes ou repasses de custos tributários.
- Controle patrimonial bem organizado — propriedades, documentos, matrícula de imóveis, mudança de titularidade, escritura etc.
- Avaliar se você se enquadra nos redutores sociais — saber se a locação residencial modesta ou imóvel de pequeno valor se qualifica para isenção ou redução.
- Planejar cenários — simular o que ocorrerá se você ultrapassar os limites propostos ou for afetado por novas alíquotas.
- Buscar contabilidade especializada — com profissional atualizado sobre Reforma Tributária, Registro Imobiliário Brasileiro (CIB), IVA dual, aluguéis etc.
Os novos impostos sobre imóveis no Brasil não são simples rumores: são parte de uma reforma ampla que visa transformar a forma como imóveis, aluguéis e operações imobiliárias são tributados. O termo “imóveis” aparece com frequência em todas essas mudanças — seja em locações, seja em vendas, seja em registro popular.
A palavra imóveis aparece diversas vezes porque é central em todo o debate: são os imóveis os bens que serão objeto de nova tributação (aluguéis, vendas, valorização, titularidade).
Se você tem imóveis ou pensa em investir no mercado imobiliário, o momento é de atenção. Organizar-se, consultar contadores experientes, revisar contratos e estar pronto para as mudanças que começam a valer em 2027.
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